Nasilje u školama: Novi zakon povećao odgovornosti ali i kazne za direktore, roditelje i učenike
15.11.2017.
Nelegalne agencije za zapošljavanje – lizing radnika za rad u inostranstvu
26.12.2017.

Kapara i odustanica u postupku kupoprodaje nekretnina – uloga notara

Javni beležnik ili Notar predstavlja jednu od najvažnijih karika u postupku kupoprodaje nekretnina. Najznačajnija aktivnost koju obavlja notar je overa (solemnizacija) Predugovora ili Ugovora o kupoprodaji. Dok je nekadašnja overa u sudu predstavljala overu potpisa, sada se overom kod notara overava sadržaj ugovora (solemnizacija).

Izmenom Zakona o javnim beležnicima uloga notara u overi kupoprodajnih ugovora je znatno izmenjena u odnosu na  nekadašnju uloge suda. Njihova odgovornost za ispravnost poverenog posla je izuzetno velika, pa je izmenjena i procedura koja nije postojala u vreme overe ove dokumentacije u Sudu.

Solemnizacija je overa ugovora kojom se daje snaga javne isprave, privatnoj ispravi koju stranka podnese javnom beležniku na potvrđivanje. Ugovori kojima se raspolaže nepokretnostima moraju biti zaključeni u formi javnobeležničkog zapisa ili mogu biti sačinjeni od strane advokata ili građana, a solemnizovani od strane Javnog beležnika, čime dobijaju karakter javne isprave. Notar je dužan da proveri sadržinu predugovora i svojom overom garantuje za njega.

Praksa je, da u predugovoru o kupoprodaji nepokretnosti između ostalog stoji i da

 • ako kupac odustane od kupovine prodavac zadržava primljenu kaparu i

• ukoliko prodavac odustane od prodaje obavezan je kupcu vratiti dupli iznos kapare.

Kapara je određeni iznos novca koji kupac predaje prodavcu radi obezbeđenja i izmirenja ugovornih obaveza i predstavlja znak da je ugovor zaključen. Ona je vid psihološkog pritiska na ugovorne strane jer se kod zaključivanja Ugovora o kupoprodaji.

Isto tako, praksa među trgovcima nekretninama je da se kapara vraća kupcu u istom iznosu kad je u pitanju:

• Sporazumni raskid

• Nemogućnost ispunjenja usled više sile

• Ako su obe strane krive za neispunjenje ugovora

Izvor: Blic

Kupci koji podižu stambene kredite neretko budu zbunjeni jer banke najčešće ne insistiraju na overi . Što se tiče zakona, dileme nema – jedino je overen ugovor, siguran ugovor. U praksi taksu za overu po pravilu placa kupac. Polovinu na overi Predugovora i isto toliko na overi Ugovora o kupoprodaji. Visina takse direktno zavisi od iznosa koji se overava.

Kaparom i odustanicom se ugovorom uređuje ugovorna odgovornost za štetu. Stranke mogu ugovoriti posledice neizvršenja obaveze, pa i one iz predugovora, tako što će odgovornost pooštriti ili ograničiti ili isključiti (član 264 i 265 Zakona o obligacionim odnosima). Njih stranke mogu ugovoriti u kojoj god visini žele, naravno ako ne postoje posebni razlozi koji će ukazati na zelenaški ugovor ili prekomerno oštećenje. Stranke mogu i, sa istim ciljem koji imaju kapara ili odustanica, ugovoriti davanje nečeg drugog, ili kakvu radnju. To nije zabranjeno, pa je samim tim dozvoljeno. Javni beležnik može overiti i takav ugovor ne kršeći odredbu člana 93 Zakona o javom beležništvu.

Tako da je dozvoljeno staviti u ugovoru da “ukoliko prodavac odustane od prodaje obavezan je kupcu vratiti dupli iznos kapare“. Javni beležnik može solemnizovati takav predugovor. Svaki učesnik u obligacionom odnosu, svaki ugovornik, može pristati na nejednakost davanja. 


Izvor: Justicija

Leave a Reply

Your email address will not be published. Required fields are marked *