Zemljište za kvadrate – Lepo zvuči, a kako je u praksi?

Imajući u vidu rastući trend izgradnje objekata u našoj zemlji, često se dešava da vlasnici zemljišta prave poslovne aranžmane sa investitorima, tako sto im oni ustupaju zemljište, a za uzvrat dobijaju neke buduće izgrađene kvadrate.

Takvi aranžmani i te kako imaju smisla, jer je vrednost izgrađenih kvadrata značajno veća od sume novca koju bi vlasnik parcele dobio u slučaju njene prodaje.

Sa druge strane, iz perspektive investitora, takav model je vrlo isplativ jer on ne mora odmah da kupi zemljište, već može sav novac (svoj ili iz kredita) da angažuje za izgradnju, a kasnije da vlasniku zemljišta ustupi novoizgrađene kvadrate, i tako izmiri obaveze prema njemu.

Međutim, to sa sobom nosi određene rizike.

Često pitanje koje se pri ulaženju u ovakve poduhavate postavlja je koji ugovor je najpovoljniji po obe strane – kako sa aspekta odnosa između vlasnika zemljišta i investitora tako i sa aspekta odnosa navedenih lica sa državnim organima, a posebno poreksom upravom.

U daljem tekstu ćemo analizirati Ugovor o razmeni nepokretnosti kao jedan od najčešće primenjivanih ugovora u novijoj praksi.

Razmenu definiše Zakon o obligacionim odnosima Republike Srbije i to:

(1) Ugovorom o razmeni svaki ugovarač se obavezuje prema svom saugovaraču da prenese na njega svojinu neke stvari i da mu je u tu svrhu preda.

(2) Predmet razmene mogu biti i druga prenosiva prava.

Iz ugovora o razmeni nastaju za svakog ugovarača obaveze i prava koje iz ugovora o prodaji nastaju za prodavca.

Pojednostavljeno rečeno, vlasnik zmeljišta na kome bi se gradio određeni objekat i investitor zaključuju ugovor o razmeni, kojim ugovaraju da svojina na zemljištu u potpunosti prelazi na investitora po zaključenju ugovora, a investitora obavezuje da vlasniku zemljišta po završenoj izgradnji objekata u svojinu preda određeni broj stanova, u kvadraturi i konfiguraciji koja je unapred određena istim ugovorom.

Šta ako investitor ne završi objekat?

Ukoliko investitor počne, a ne dovrši izgadnju planiranog objekta, te ne prenese stanove vlasniku zemljišta u ugovorenom roku, vlasnik zemljišta ima samo 2 mogućnosti:

1. Može raskinuti ugovor o razmeni zbog neispunjenja ugovorane obaveze od strane investitora i tužiti ga za naknadu štete. (U ovom slučaju, bi ukoliko sud usvoji tužbeni zahtev vlasnik zemljišta ponovo dobio zemljište u svojinu).

2. Može tražiti od investitora da ispuni obavezu i ostaviti mu dodatni rok (ukoliko investitor ne ispuni svoju obavezu ni u ostavljenom roku, vlasnik zemljišta će postupiti isto kao u prethodnom slučaju.

Prevencija nikad nije na odmet!

Gore navedene mogućnosti nastupaju po zaključenju ugovora i nepoštovanju ugovornih obaveza, pored njih postoje još i sledeće opcije koje se mogu primeniti preventivno prilikom sklapanja ugovora o razmeni:

1. Da se u samom ugovoru predvidi ugovorna kazna za kašnjenje investitora (što je više sredstvo pritiska nego potpuno osiguranje vlasnika zemljišta da će posao biti završen , jer novčana kazna ne može preći iznos od 30% ukupne vrednosti ugovora.

2. Da se ugovori da će investitor po pribavljanju građevinske dozvole upisati u katastar zabeležbu postojanja prava na objektu u korist vlasnika zemljišta.

3. Da se ugovori stavljanje hipoteke na zemljište ili neki drugi objekat koji je investitor već završio i koji je, naravno, u njegovom vlasnistvu, a u iznosu koji bi bio ekvivalent ukupnoj ceni kvadrata koje će vlasnik zemljište steći.

Mere “pritiska” na investitora

Osim već pomenutih načina da se vlasnik zemljišta zaštiti od zloupotrebe prava koje investitor dobija ovakim ugovorom, moguće je da se položi određeni depozit na namenski račun sa instrukcijom da će se vlasniku zemljista po proteku ugovorenih rokova isplatiti sa računa ugovoreni iznos.

Ovakvo postupanje doduše ima više kazneni karakter i najčešće služi obezbeđenju iznosa ugovorne kazne, kako vlasnik zemljišta navedeno pravo ne bi morao da potražuje sudskim putem, ali u svakom slučaju pravi pritisak na investitora da postupa u ugovorenim rokovima ili bar da ukoliko kasni, postupa sa većom brzinom kako bi posao završio.

Gradnja iz kredita- problemi sa isplatom?

Kako investitor na osnovu ugovora o razmeni postaje sopstvenik zemljišta sa punim pravom svojine, on može u cilju izgradnje podići kredit kod poslovne banke za izgradnju objekta, pri čemu banka uobičajeno traži da se upiše hipoteka i na zemljištu, a najčešće i na objektu koji je u izgradnji, kada se za to steknu uslovi. Sve navedene terete investitor kao potpuni vlasnik zemljišta nakon zaključenja ugovora može upisati po sopstvenoj volji.

U praksi gradnja objekta iz kredita obezbeđenog kod poslovne banke uobičajeno znači veću sigurnost za vlasnika zemljišta, jer sad pored njega i banka ima interes da se objekat izgradi, a s obzirom na stroge procedure isplate kredita, investitor teško može novac koji je dobio od banke upotrebiti u druge svrhe.

Međutim, sreću se i drugačiji primeri, ukoliko npr. investitor započne izgradnju kroz finansiranje od strane banke, te ne završi izgradnju, banka može raskinuti ugovor o finansiranju i naplatiti se iz hipoteke.

Neretko procena zemljišta i objekta koji nije završen budu jedva dovoljni da se banci nakande sva ulaganja i troškovi, te vlasnik zemljišta koji takođe ima pravo na raskid ugovora i nakandu štete, može ostati bez mogućnosti da se naplati od investitora.

Položaj ugovornih strana?

Zaključenjem ugovora o razmeni svakako je investitor stavljen u povoljan položaj.

Sa druge strane, i više je nego jasno iz svega navedenog da je u ovom ugovoru vlasnik zemljiišta koji očekuje da, nakon završene gradnje, za dato zemljište dobije stanove određene kvadrature u nepovoljnom položaju ukoliko nema dodatno obezbeđenje pri sklapanju ovakvog ugovora.

Upravo zbog ujednačavanja položaja između ljudi koji se bave gradnjom objekata, dakle onih koji to rade profesionalno i imaju sredstva za takav poduhvat, a koji su najčešće u položaju investitora, i vlasnika zemljišta koji najčešće učestvuje u izgradnji samo davanjem zemljišta u zamenu za određeni broj kvadrata, Zakon o planiranju i izgradnji Republike Srbije je uveo i pojam “Finansijer“ (Član 1 i član 135a). Po zakonskoj definiciji :

“Finansijer jeste lice koje po osnovu zaključenog i overenog ugovora sa investitorom finansira, odnosno sufinansira izgradnju, dogradnju, rekonstrukciju, adaptaciju, sanaciju ili izvođenje drugih građevinskih odnosno investicionih radova predviđenih ovim zakonom i na osnovu tog ugovora stiče određena prava i obaveze koje su ovim zakonom propisane za investitora u skladu sa tim ugovorom, osim sticanja prava svojine na objektu koji je predmet izgradnje.”

Dakle, finansijer je lice koje ima finansijske i stručne mogućnosti da izvrši izgradnju objekta, a koje čak kao takvo može biti upisano i u građevinsku dozvolu, ali koje ne može imati pravo svojine na objektu koji se izgrađuje.

Na ovaj način omogućeno je da vlasniku zemljišta da dogovori izgradnju objekta, da ostane u vlasništvu zemljišta i objekta do kraja izgradnje i pribavljanja građevinske i upotrebne dozvole, te da sa finansijerom koji je izgradnju finasirao i sprovodio ugovori naknadu, odnosno da zadrži jedan deo kvadrata, a da finasiijeru po završenom poslu u nekom od zakonom dopuštenih modusa prenese svojinu na ostatku objekta kao naknadu za njegovu investiciju i rad.

Neophodno je da finansijer i vlasnik zemljišta koji bi u ovom slučaju bio investitor sklope ugovor kojim će urediti svoje odnose, s tim što posebno moraju voditi računa da finansijer ne može steći svojinu na objektu putem upisa u gradjevinsku dozvolu, već će vlasnik zemljišta nakandno morati da mu prenese svojinu, ukoliko tako dogovore, pravnim poslom koji je za to podoban (prenos prava iz građevinske dozovle u slučaju fazne gradnje, kupopordaja, poravnanje itd).

Kakav je poreski tretman ugovora o razmeni?

S obzirom da se ugovor o razmeni tretira pred poreskim organima kao dvostruka kupoprodaja – kao da su lica jedno od drugog kupila nepokretnosti koje menjaju – u slučaju izgradnje, položaj ugovrnih strana bi zavisio od njihovg statusa (da li su obveznici PDV-a ili nisu, da li psotoje neki od predviđenih osnova za oslobođenje itd.), a o čemu će biti reči u nekom od sledećih tekstova.

Share on facebook
Podeli
Share on twitter
Tvituj
Share on email
Pošalji
Share on linkedin
Objavi

Možda vas zanima i

Da li ste spremni da probate Justiciju?

Neka Vaš biznis bude pravno zaštićen